Stratégies fiscales pour la succession d’un chalet

De nombreux Canadiens se demandent comment transférer leur chalet à la génération suivante de manière avantageuse sur le plan fiscal. Pour bon nombre de vos clients, le nouveau taux d’inclusion des gains en capital pourrait compliquer davantage la situation. Le présent article porte sur les options de planification de la succession. De nombreuses stratégies peuvent être envisagées, mais certains pièges pourraient s’appliquer à ces transferts.

Pourquoi vendre à un prix inférieur à la juste valeur marchande n’est pas juste

Dans bien des cas, un enfant adulte n’a pas l’argent nécessaire pour acheter le chalet familial de ses parents. Si les parents n’ont pas besoin de cet argent pour financer leur retraite, ils pourraient envisager de vendre le chalet à l’enfant pour une valeur nominale, ou un montant nettement inférieur à la juste valeur marchande (JVM). Cela pose problème sur le plan fiscal, car la vente pourrait entraîner une double imposition.

Voici pourquoi. Les parents sont tenus de payer de l’impôt sur le gain en capital, peu importe le prix auquel ils ont vendu le chalet. Le montant de cet impôt est calculé comme la différence entre le prix de base rajusté (PBR) et la JVM de la propriété. Le PBR de l’enfant est déterminé par le prix d’achat, ce qui peut faire en sorte que l’enfant paiera de l’impôt sur un gain en capital au moment où il vendra la propriété, impôt que les parents ont déjà payé.

Supposons que Michel vend le chalet familial à sa fille, Jennifer, pour 1 $, alors que le chalet a une JVM de 1 M$ et un PBR de 500 000 $. Quel que soit le prix d’achat, le gain en capital de Michel est le même : 500 000 $. Son impôt à payer serait donc de 156 133 $ (voir le tableau 1).

Tableau 1 : Impôt à payer par le parent sur la vente du chalet

* Suppose le taux d’imposition le plus élevé des particuliers pour l’Ontario et que Michel ne peut pas utiliser l’exemption pour résidence principale.

La vente de la propriété à Jennifer pour 1 $ fait en sorte que son PBR est de 1 $, plutôt que la JVM de la propriété. Si elle vend plus tard la propriété pour 2 M$, elle réaliserait un gain en capital substantiel, soit près de 2 M$ (voir le tableau 2).

Tableau 2 : Impôt à payer par l’enfant sur la vente du chalet

* Suppose le taux d’imposition le plus élevé des particuliers pour l’Ontario et que Jennifer ne peut pas utiliser l’exemption pour résidence principale.

En vendant le chalet à Jennifer pour 1 $, Michel pensait l’aider, mais il lui a plutôt nui. Si elle vendait la propriété pour 2 M$, elle serait assujettie à un gain en capital de 1 999 999 $. De plus, cette situation entraînerait une double imposition sur le gain en capital de 500 000 $ de Michel.

Quelles sont les autres options?

Don du chalet

Michel peut faire don du chalet à Jennifer. Il paiera l’impôt sur les gains en capital sur la différence entre le PBR et la JVM du chalet, comme il l’a fait ci-dessus. L’avantage est que le PBR de Jennifer sera désormais la JVM du chalet. Par conséquent, si elle vend le chalet pour 2 M$, son impôt sur les gains en capital serait considérablement moins élevé que si elle l’avait acheté pour 1 $ (voir le tableau 3).

Tableau 3 : Impôt à payer par l’enfant sur le don reçu

* Suppose le taux d’imposition le plus élevé des particuliers pour l’Ontario et que Jennifer ne peut pas utiliser l’exemption pour résidence principale.

Utilisation de la provision relative aux gains en capital

Le don du chalet est une meilleure option pour Jennifer, mais Michel doit tout de même payer l’impôt sur les gains en capital de 156 133 $, somme considérable à payer en une année. Michel pourrait envisager d’utiliser la provision relative aux gains en capital afin de répartir le gain en capital (et l’impôt à payer) au fil du temps. Tant que Michel ne reçoit pas la totalité du produit de la vente du chalet au cours d’une même année, la Loi de l’impôt sur le revenu lui permet d’étaler le gain en capital sur la vente sur un maximum de cinq ans. De cette façon, Michel peut maintenir le gain en capital annuel sous 250 000 $ (en supposant qu’il ne réalise pas d’autres gains au cours de l’année) et profiter du taux d’inclusion de 50 %.

Pour ce faire, Michel devra vendre le chalet à la JVM et Jennifer devra le payer au moyen d’un billet à ordre (qui pourra être radié plus tard, ce que nous verrons plus loin). Le billet à ordre doit être structuré de façon à ce que Michel ne reçoive pas plus de 20 % du produit de la vente chaque année au cours des cinq prochaines années.

Dans cette situation, Jennifer ne sera pas tenue de trouver l’argent nécessaire pour acheter le chalet (en supposant que le billet à ordre est radié) et, comme aucune somme d’argent ne change de main, Michel peut répartir le gain en capital sur un maximum de cinq ans.

L’Agence du revenu du Canada est d’avis qu’une provision raisonnable peut être établie selon la formule suivante :

Provision = (gain en capital ÷ produit de la disposition) x montant payable après la fin de l’année

Le calcul de la provision pour ce cas est présenté dans le tableau 4.

Tableau 4 : Calcul de la provision

Le tableau 5 donne un exemple de la façon dont la provision relative aux gains en capital fonctionnerait si Michel vendait la propriété à Jennifer en 2024 et était en mesure de profiter de la provision.

Tableau 5 : Utilisation de la provision relative aux gains en capital pour répartir l’impôt à payer sur cinq ans

Comme le gain en capital annuel est inférieur à 250 000 $, Michel peut profiter d’un taux d’inclusion de 50 % sur le gain en capital annuel au lieu d’avoir à payer 156 133 $ en impôt sur un an, ce qui lui permet de réduire ce montant à 22 308 $.

Il est important de noter que Michel réalisera un cinquième du gain en capital chaque année sur une période de cinq ans, qu’il reçoive ou non l’argent de Jennifer. Dans son testament, Michel peut radier le billet à ordre, ce qui signifie que Jennifer n’est pas tenue de trouver l’argent nécessaire pour acheter le chalet. Si Michel décède avant que le plein montant du gain en capital ait été réalisé, le solde sera imposable dans sa dernière déclaration de revenus.

Jusqu’à présent, nous avons parlé de l’utilisation de la provision relative aux gains en capital pour un chalet, mais elle peut aussi être utilisée pour d’autres biens en immobilisation pour lesquels le produit de la vente est recueilli sur une période maximale de cinq ans.

Étant donné que la saison des chalets approche et que les clients réfléchissent à la façon de transmettre leur chalet à la prochaine génération, le moment est bien choisi pour discuter avec eux de cette stratégie. Consultez un(e) fiscaliste qui vous aidera à la mettre en œuvre.

Ces renseignements ne doivent pas être interprétés comme des conseils juridiques, fiscaux ou comptables. Ce matériel a été préparé à titre informatif seulement. Les renseignements fiscaux présentés dans ce document sont de nature générale et les clients sont priés de consulter leur propre fiscaliste-conseil ou comptable. Nous nous sommes efforcés d’assurer l’exactitude des renseignements fournis au moment de la rédaction. Néanmoins, si les renseignements figurant dans ce document devaient s’avérer inexacts ou incomplets, ou si la loi ou son interprétation devaient changer après la date de ce document, les conseils fournis pourraient être inadéquats ou inappropriés. Il ne faut pas s’attendre à ce que ces renseignements soient mis à jour, complétés ou révisés par suite de nouveaux renseignements, de circonstances changeantes, d’événements futurs ou pour d’autres raisons.Nous n’assumons aucune responsabilité en ce qui a trait aux erreurs qui pourraient être contenues dans ce document ni envers quiconque se fie aux renseignements contenus dans ce document.Veuillez consulter votre conseiller(ère) juridique ou fiscal(e) attitré(e).